పరిశ్రమ వార్తలు
పెట్టుబడులను స్కేల్ చేయడానికి DSCR-అర్హత కలిగిన CES రుణాలను ఉపయోగించడం కోసం అధునాతన వ్యూహాలు
అనుభవజ్ఞులైన రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారులకు, క్లోజ్డ్-ఎండ్ సెకండ్ (CES) రుణాలు డెట్ సర్వీస్ కవరేజ్ నిష్పత్తి ద్వారా అర్హత పొందుతాయి (డిఎస్సిఆర్) అనేవి యజమాని కాని ఆక్రమిత ఆస్తులను స్కేలింగ్ చేయడానికి ఒక వ్యూహాత్మక సాధనం. ఈ ఆస్తి ఆదాయ ఆధారిత రుణాలు అద్దె నగదు ప్రవాహాన్ని ఉపయోగించుకుంటాయి, నగదు ప్రవాహ ఆధారిత రుణాల కోసం వ్యక్తిగత ఆదాయ తనిఖీలను దాటవేస్తాయి. పోర్ట్ఫోలియో వృద్ధి కోసం CES రుణాలను ఉపయోగించుకోవడానికి అధునాతన వ్యూహాలలోకి ప్రవేశిద్దాం.
CES లోన్ అనేది యజమాని కాని ఆక్రమిత రుణాల కోసం రూపొందించబడిన స్థిర-కాలిక రెండవ తనఖా, DSCR ఆధారంగా అర్హత కలిగి ఉంటుంది. డెట్ సర్వీస్ కవరేజ్ నిష్పత్తి ఆస్తి అద్దె ఆదాయాన్ని దాని అప్పుతో పోలుస్తుంది, మొదటి మరియు రెండవ తనఖా చెల్లింపులతో సహా. 1.25 యొక్క DSCR బలమైన నగదు ప్రవాహాన్ని సూచిస్తుంది, వ్యక్తిగత ఆదాయ ధృవీకరణ లేకుండా క్లోజ్డ్-ఎండ్ సెకండ్ లోన్లకు పెట్టుబడిదారులను అర్హత చేస్తుంది. ఈ నగదు ప్రవాహ-ఆధారిత రుణ విధానం పెట్టుబడిదారులను వ్యక్తిగత ఆర్థిక విషయాలపై కాకుండా ఆస్తి పనితీరుపై దృష్టి పెట్టడానికి అనుమతిస్తుంది.
ఒక వ్యూహం ఏమిటంటే, పిగ్గీబ్యాక్ ఓకే నిర్మాణాలను ఉపయోగించి పరపతిని పెంచడం. CES లోన్ను మొదటి తనఖాతో జత చేయడం వల్ల ఆస్తి విలువలో 85% వరకు ఫైనాన్స్ చేయవచ్చు, ముందస్తు ఖర్చులను తగ్గించవచ్చు. $600,000 అద్దెకు, $450,000 మొదటి తనఖా మరియు $90,000 క్లోజ్డ్-ఎండ్ సెకండ్ లోన్ లీవ్ కేవలం $60,000 మాత్రమే, మరిన్ని డీల్లకు మూలధనాన్ని ఖాళీ చేస్తుంది. అద్దెలను పెంచడానికి CES లోన్లతో పునరుద్ధరణలకు నిధులు సమకూర్చడం, భవిష్యత్తు ఫైనాన్సింగ్ కోసం DSCRని పెంచడం మరొక వ్యూహం.
విదేశీ జాతీయులకు అందుబాటులో ఉన్న ఎంపికలు ప్రపంచ పెట్టుబడిదారులకు తలుపులు తెరుస్తాయి. అద్దె ఆదాయంపై మాత్రమే ఆధారపడి, 1.4 DSCRతో US బహుళ కుటుంబ ఆస్తికి ఆర్థిక సహాయం చేయడానికి ఒక విదేశీ జాతీయుడు CES రుణాన్ని ఉపయోగించవచ్చు. ఈ వ్యక్తిగత ఆదాయ ధృవీకరణ లేని నమూనా సరిహద్దు దాటిన పెట్టుబడిని సులభతరం చేస్తుంది, ఎందుకంటే రుణదాతలు స్థానిక ఆదాయ రుజువు కంటే ఆస్తి ఆదాయ ఆధారిత రుణాలకు ప్రాధాన్యత ఇస్తారు.
అధునాతన పెట్టుబడిదారులు క్యాష్-అవుట్ రీఫైనాన్సింగ్ కోసం CES రుణాలను కూడా ఉపయోగించవచ్చు. అధిక పనితీరు గల అద్దెలో ఈక్విటీని ఉపయోగించడం ద్వారా, క్లోజ్డ్-ఎండ్ సెకండ్ లోన్ తక్కువ-రేటు మొదటి తనఖాలకు భంగం కలిగించకుండా కొత్త కొనుగోళ్లకు నిధులు సమకూర్చగలదు. ఉదాహరణకు, స్థిరీకరించబడిన ఆస్తిపై $200,000 CES రుణం రెండవ అద్దెకు ఆర్థిక సహాయం చేయగలదు, ఇది యజమాని కాని ఆక్రమిత రుణ పోర్ట్ఫోలియోలను విస్తరిస్తుంది.
నష్టాలలో అధిక CES లోన్ రేట్లు మరియు ఖాళీల నుండి సంభావ్య DSCR తగ్గుదలలు ఉన్నాయి, కాబట్టి పెట్టుబడిదారులు అధిక అద్దె మార్కెట్లను లక్ష్యంగా చేసుకోవాలి. రుణదాతలు రుణ మొత్తాలను (ఉదాహరణకు, $500,000) లేదా CLTVని 75% వద్ద పరిమితం చేయవచ్చు. అయినప్పటికీ, పిగ్గీబ్యాక్ ఓకే ఫ్లెక్సిబిలిటీ మరియు విదేశీ జాతీయులు అందుబాటులో ఉన్న యాక్సెస్తో, DSCR-అర్హత కలిగిన క్లోజ్డ్-ఎండ్ సెకండ్ లోన్లు నగదు ప్రవాహ-ఆధారిత రుణాల ద్వారా స్కేలింగ్ చేయడానికి ఒక శక్తి కేంద్రం.