CES రుణాలు పెట్టుబడి ఆస్తులకు ఆర్థిక సహాయం చేయడానికి DSCRను ఎలా ఉపయోగిస్తాయి

రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారులకు, క్లోజ్డ్-ఎండ్ సెకండ్ (CES) లోన్ వ్యక్తిగత ఆదాయంపై ఆధారపడకుండా యజమాని కాని ఆక్రమిత ఆస్తులకు ఆర్థిక సహాయం చేయడానికి ఒక ప్రత్యేకమైన మార్గాన్ని అందిస్తుంది. డెట్ సర్వీస్ కవరేజ్ నిష్పత్తిని ఉపయోగించడం ద్వారా (డిఎస్సిఆర్) అర్హత సాధించడానికి, ఈ ఆస్తి ఆదాయ ఆధారిత రుణాలు అద్దె నగదు ప్రవాహంపై దృష్టి పెడతాయి, ఇవి పోర్ట్‌ఫోలియోలను స్కేలింగ్ చేయడానికి అనువైనవిగా చేస్తాయి. నగదు ప్రవాహ ఆధారిత రుణాల కోసం CES రుణాలు ఎలా పనిచేస్తాయో మరియు అవి గేమ్-ఛేంజర్‌గా ఎందుకు ఉన్నాయో అన్వేషిద్దాం.

CES లోన్ అనేది అదనపు డ్రాలను అనుమతించని స్థిర-కాలిక రెండవ తనఖా, ఇది తరచుగా యజమాని కాని ఆక్రమిత రుణాల కోసం ప్రాథమిక రుణంతో పాటు ఉపయోగించబడుతుంది. వ్యక్తిగత ఆదాయ రుజువు అవసరమయ్యే సాంప్రదాయ రెండవ తనఖాల మాదిరిగా కాకుండా, పెట్టుబడి ఆస్తుల కోసం క్లోజ్డ్-ఎండ్ సెకండ్ లోన్ అర్హతను అంచనా వేయడానికి DSCRని ​​ప్రభావితం చేస్తుంది. డెట్ సర్వీస్ కవరేజ్ రేషియో ఆస్తి యొక్క వార్షిక అద్దె ఆదాయాన్ని దాని రుణ బాధ్యతలకు వ్యతిరేకంగా కొలుస్తుంది, ఇందులో మొదటి మరియు రెండవ తనఖా చెల్లింపులు (ప్రిన్సిపల్, వడ్డీ, పన్నులు, బీమా మరియు HOA ఫీజులు) రెండూ ఉంటాయి. 1.0 లేదా అంతకంటే ఎక్కువ DSCR ఆస్తి యొక్క ఆదాయం దాని అప్పులను కవర్ చేస్తుందని సూచిస్తుంది, రుణదాతలు సాధారణంగా నగదు ప్రవాహ ఆధారిత రుణం కోసం 1.25ని ఇష్టపడతారు.

ఈ వ్యక్తిగత ఆదాయ ధృవీకరణ విధానం ఒక ప్రధాన ఆకర్షణ. పెట్టుబడిదారులకు W-2లు లేదా పన్ను రిటర్న్‌లు అవసరం లేదు; బదులుగా, రుణదాతలు ఆస్తి అద్దె సామర్థ్యాన్ని అంచనా వేస్తారు, సంక్లిష్ట ఆర్థిక పరిస్థితులు ఉన్నవారికి CES రుణాలను అందుబాటులో ఉంచుతారు. వారు విదేశీయులు కూడా అందుబాటులో ఉంటారు, అంతర్జాతీయ పెట్టుబడిదారులు స్థానిక ఆదాయ రికార్డులు లేకుండా US రియల్ ఎస్టేట్‌లోకి ప్రవేశించడానికి వీలు కల్పిస్తారు. ఉదాహరణకు, ఒక విదేశీ పౌరుడు వ్యక్తిగత ఆదాయ అడ్డంకులను దాటవేసి 1.3 DSCRతో నెలకు $4,000 సంపాదించే అద్దె ఆస్తిపై CES రుణాన్ని పొందవచ్చు.

పిగ్గీబ్యాక్ ఓకే నిర్మాణాలు వశ్యతను పెంచుతాయి. క్లోజ్డ్-ఎండ్ సెకండ్ లోన్ డౌన్ పేమెంట్స్ లేదా పునరుద్ధరణలను కవర్ చేస్తుంది, ముందస్తు ఖర్చులను తగ్గించడానికి మొదటి తనఖాతో జతచేయబడుతుంది. $500,000 అద్దె ఆస్తిని లక్ష్యంగా చేసుకునే పెట్టుబడిదారుడిని ఊహించుకోండి: మొదటి తనఖా 75% ($375,000) కవర్ చేస్తుంది మరియు CES లోన్ మిగిలిన 20% ($100,000) కు నిధులు సమకూరుస్తుంది, కేవలం 5% నగదును మిగిల్చుతుంది. ఈ పే.రిజర్వ్తదుపరి పెట్టుబడులకు ద్రవ్యత.

అయితే, DSCR-ఆధారిత CES రుణాలు మినహాయింపులతో వస్తాయి. రెండవ తనఖాలపై వడ్డీ రేట్లు తరచుగా ఎక్కువగా ఉంటాయి మరియు మిశ్రమ లోన్-టు-వాల్యూ (CLTV) నిష్పత్తులు 75-85% వరకు ఉండవచ్చు. ఖాళీలు లేదా మార్కెట్ మార్పులు ఆస్తి ఆదాయ ఆధారిత రుణాలను కూడా ప్రభావితం చేస్తాయి, కాబట్టి పెట్టుబడిదారులు బలమైన అద్దె డిమాండ్‌ను నిర్ధారించుకోవాలి. ఈ కారకాలు ఉన్నప్పటికీ, CES రుణాల వంటి యజమాని కాని ఆక్రమిత రుణాలు పోర్ట్‌ఫోలియో వృద్ధికి సాటిలేని అవకాశాలను అందిస్తాయి, ముఖ్యంగా వ్యక్తిగత ఆదాయ ధృవీకరణ మరియు విదేశీ జాతీయ అందుబాటులో ఉన్న ఎంపికలు అందుబాటులో ఉండవు.